买房时利率高现在利率降了怎么办？贷款买房20年和30年哪个更划算？

买房时利率高现在利率降了怎么办?

买房时利率高现在利率降了的话，如下处理即可：

一、公积金贷款

当人民银行在还贷期间调整贷款基准利率，已办理公积金贷款的客户将从次年的1月1日起开始执行新利率。

比如中国人民银行决定自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

那么在2022年10月1日前办理公积金贷款的客户就是从2023年1月1日起开始执行下调后的新利率。

二、商业贷款

商业贷款有重定价周期(最短为一年)，等到重定价日(1月1日或者贷款发放日)会按最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，然后在下一周期执行。

注意：

1、2023年1月20日LPR报价是：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。此次LPR报价与上月持平。

2、2022年5月15日，央行、银保监会宣布首套住房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业贷款利率政策下限不变。

三、存量住房贷款

在2019年10月8日前办理的存量住房贷款，已经于2020年3月1日至8月31日期间完成了利率转换。

1、转为LPR浮动利率

后续若LPR利率下调，等重定价日计算出调低后的新利率，就会在新周期执行。

2、转为固定利率

无论后续LPR如何调整变化，客户的房贷都将一直按照合同约定的利率执行。

贷款买房20年和30年哪个更划算?

判断20年房贷和30年房贷哪个更划算，可以从贷款利息、利率类型、每月还款压力等方面进行考虑。

1.贷款利息

假设贷款金额为100万，贷款年利率为4.9%。

等额本息还款方式下，期限20年的房贷总利息为57.1万，期限30年的房贷总利息为91.1万，30年的房贷比20年的房贷多了34万的利息成本;

等额本金还款方式下，期限20年的房贷总利息为49.2万，期限30年的房贷总利息为73.7万，30年房贷比20年房贷多出了24.5万的利息成本。

可以看到，在贷款利息成本上，20年期限的房贷会更划算。

2.每月还款压力

同样假设房贷金额100万，贷款年利率4.9%。

1)等额本息还款方式下，每月还款本息=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]，其中符号“^”表示次方。

房贷期限20年，每月还款本息为6544.44元;房贷期限30年，每月还款本息为5307.27元。

2)等额本金还款方式下，每月还款本息=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

房贷期限20年，首月还款本息8250元，每月还款本息递减17.01元;房贷期限30年，首月还款本息6861.11元，每月还款本息递减11.34元。

可以看到，30年期限的房贷每月还款压力较小。

3.利率类型

贷款利率存在固定利率和浮动利率两种类型。如果房贷是固定利率，期限20年和期限30年的房贷利率都没什么变化;如果是浮动利率，贷款利率会受到通货膨胀、市场利率变化等因素的影响，一般期限越长的房贷越划算。

总的来说，20年的房贷总利息低，每月还款额高，30年的房贷总利息较高，每月还款额较低，借款人可以根据自己的还款实力、未来十几年的规划以及当期利率情况进行综合考虑，适合自己的才是最划算的。

如果当前房贷利率较低，且自己每月收入较少，可以考虑30年的房贷+等额本金+固定利率的组合策略;如果当前房贷利率较高，且自己收入情况较好，可以考虑20年的房贷+等额本金+浮动利率的组合。